SAC ou Price: Qual é a melhor opção de amortização no Financiamento Imobiliário?

Quando chega o momento de planejar a compra da casa própria, entender o que é o financiamento imobiliário e como ele funciona na prática é o primeiro passo para o sucesso da sua conquista. Entre tantas regras e taxas, uma das decisões mais importantes é escolher o sistema de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Price (Tabela Price).

Essa escolha impacta diretamente o valor das parcelas mensais, as taxas envolvidas e o custo total do contrato ao longo dos anos. Mas, afinal, qual é a diferença entre SAC e Price? Qual delas vale mais a pena para o seu bolso?

Neste artigo, explicamos como cada modalidade funciona com a ajuda de especialistas do mercado.

O que é sistema de amortização no financiamento?

Para fazer a escolha certa, vale compreender a lógica dos bancos. No mercado, o valor que você paga mensalmente envolve o valor do imóvel, entrada, financiamento e saldo devedor. A amortização é, especificamente, a fatia da parcela que reduz a sua dívida real com o banco, subtraindo os juros cobrados. No Brasil, o cálculo dessa dinâmica é feito majoritariamente pelo sistema SAC ou pela Tabela Price.

SAC ou Price: Qual a melhor opção?

De forma geral, não existe um sistema categoricamente superior ao outro, mas sim aquele que melhor se adapta à realidade financeira do comprador no momento da contratação.

Segundo o correspondente bancário Murilo Arjona, em participação no SP Imóvel Cast, um dos passos iniciais de qualquer planejamento é a simulação. "A simulação é uma das primeiras etapas da compra de um imóvel, o cliente faz isso antes mesmo de olhar as propriedades", explica Murilo.

É nessa etapa que o comprador descobre respostas cruciais para o seu orçamento, como quanto consigo financiar com a minha renda e qual será o impacto das parcelas no dia a dia. Saiba mais sobre as atividades desse profissional no artigo sobre o que faz um correspondente bancário.

Como funciona o Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)?

No sistema SAC, o valor amortizado da dívida permanece igual em todas as parcelas. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor restante (que diminui todo mês), o valor total da prestação vai reduzindo ao longo do tempo. É o famoso financiamento de parcelas decrescentes.

Vantagens do sistema SAC:

• Amortização acelerada: A dívida total diminui de forma constante desde o primeiro mês.

• Menos juros no total: Por reduzir o saldo devedor rapidamente, o montante pago em juros ao final do contrato é menor.

• Alívio financeiro futuro: As parcelas começam mais altas, mas terminam muito mais baixas.
   

"Com o SAC, o cliente reduz a dívida de forma mais acelerada. Para quem não tem uma disciplina rígida de poupança, o SAC costuma ser a escolha mais segura" Broadway, ressalta Murilo Arjona.

Como funciona a Tabela Price (Sistema Francês)?

Na Tabela Price, todas as parcelas do financiamento possuem o mesmo valor do início ao fim do contrato (salvo correções pelo índice contratado). Nos primeiros anos, a maior parte da parcela serve para cobrir os juros, e a redução real do saldo devedor acontece de forma mais lenta.

Vantagens da Tabela Price:

• Parcelas iniciais menores: A primeira prestação da Price chega a ser até 25% menor do que a primeira prestação do SAC.

• Maior poder de compra: Como a parcela inicial é menor, o cliente consegue comprovar renda para aprovar um crédito maior.

• Previsibilidade: Você sabe exatamente quanto vai pagar em cada parcela do início ao fim do contrato.

Tabela Price no Programa Minha Casa Minha Vida: Vale a pena?

Para quem busca um imóvel através do programa habitacional do governo, entender o funcionamento da Price é fundamental. Uma das regras bancárias do programa é que a prestação não pode comprometer mais do que 30% dos ganhos mensais do comprador. Por isso, a Price se torna uma excelente aliada para quem precisa viabilizar o crédito.

Se você está planejando utilizar o benefício, vale a pena conferir o guia completo sobre o Minha Casa Minha Vida 2026: novas regras e como participar.

Exemplo prático:

“Um cliente com renda de R$ 3.000 pode comprometer até R$ 900 com a parcela. No sistema SAC, por começar mais alta, essa parcela pode conseguir financiar apenas um valor menor, como R$ 100 mil. Já na Price, a parcela fixa de R$ 900 permite financiar um valor maior. É por isso que ela é muito procurada no Minha Casa Minha Vida”, detalha o correspondente bancário.

Para entender melhor esses valres na prática, veja quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 200 mil no Minha Casa Minha Vida.
 

Entendendo o impacto dos juros: SAC vs. Price

Embora a Price ofereça prestações iniciais mais leves, o custo total dos juros tende a ser maior se o contrato for levado até o final dos 30 ou 35 anos.

• Tabela Price: Mantém o saldo devedor mais alto nos primeiros anos, resultando em juros totais maiores. Ao final do contrato, os juros acumulados na Price podem ser cerca de 30% maiores do que no SAC.

• SAC: Como reduz o saldo devedor de forma constante, diminui o impacto dos juros compostos.

“No primeiro ano, uma dívida de R$ 100 mil no SAC pode cair para R$ 95 mil, enquanto na Price pode ficar em R$ 98 mil. Essa diferença faz o custo total mudar significativamente”, aponta Arjona.

Além disso, antes de assinar o contrato, lembre-se de avaliar o Custo Efetivo Total (CET) no financiamento imobiliário, que engloba taxas e seguros além dos juros nominais.

Amortizações Extraordinárias: O segredo para vencer os juros da Price

A Tabela Price pode se tornar extremamente vantajosa se o comprador tiver disciplina financeira para fazer amortizações extraordinárias utilizando o FGTS ou economias próprias ao longo do tempo.

Se o cliente optar pela Price devido à parcela inicial mais barata, mas guardar a diferença que pagaria no SAC para amortizar a dívida diretamente, ele conseguirá reduzir o prazo do contrato e eliminar boa parte dos juros.

"Qualquer valor extra amortizado reduz diretamente o saldo devedor e zera os juros que seriam gerados sobre aquele montante. Uma amortização de R$ 20 mil, por exemplo, recalcula a dívida por completo e encurta os anos de financiamento", conclui Murilo.


Se essa for a sua estratégia, vale ler nosso artigo que discute se no financiamento imobiliário é melhor amortizar o prazo ou o valor da parcela.

SAC ou Price: qual escolher?

Em resumo, a escolha entre os dois sistemas depende do seu momento financeiro atual e do seu perfil de planejador:

• Escolha o SAC se você tem espaço no orçamento para arcar com parcelas iniciais mais caras e deseja pagar o menor valor total de juros possível ao final do contrato.

• Escolha a Price se você precisa de parcelas iniciais mais baixas para aprovar o crédito com o banco, quer comprar um imóvel de valor maior com a sua renda atual ou planeja adiantar parcelas (amortizar) por conta própria ao longo dos anos.

Para ter uma ideia real de valores antes de decidir, você também pode conferir nosso simulador para saber quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 300 mil pela Caixa.

Perguntas Frequentes sobre SAC e Price (FAQ)

Qual tabela cobra menos juros, SAC ou Price?

O sistema SAC gera um custo total de juros menor porque a amortização do saldo devedor é mais rápida desde os primeiros meses do contrato.

É melhor amortizar ou liquidar o financiamento imobiliário de uma vez?

Depende da sua taxa de juros. Se o rendimento das suas economias for maior que os juros do financiamento, vale a pena investir. Caso contrário, amortizar ou quitar é a melhor opção. Explicamos isso detalhadamente no artigo sobre é melhor amortizar ou liquidar o financiamento.

Se eu me arrepender, posso mudar de SAC para Price ou fazer portabilidade?

Geralmente, os bancos não permitem a troca de tabela dentro do mesmo contrato. No entanto, você pode avaliar a portabilidade do financiamento imobiliário para outro banco se encontrar taxas de juros mais vantajosas no mercado.

Pronto para dar o próximo passo?

Definir o sistema de amortização ideal é uma parte fundamental para garantir uma compra segura. Agora que você já sabe a diferença entre as tabelas, pesquise as taxas praticadas pelo mercado em nosso guia sobre qual é o melhor banco para financiamento imobiliário e encontre o seu imóvel dos seus sonhos no portal SP Imóvel!