Quem paga o ITBI em São Paulo: comprador ou vendedor?

O ITBI é um dos custos mais importantes na compra de um imóvel e costuma gerar dúvidas entre compradores e vendedores. Afinal, quem deve pagar esse imposto em São Paulo? Existe obrigação legal específica? É possível negociar? 

Na prática, o comprador normalmente é quem assume o pagamento do ITBI, já que o imposto está diretamente relacionado à transferência da propriedade para o novo dono. O valor pode ser alto, pois considera o valor do imóvel. Por isso, precisa ser considerado no orçamento. Ainda assim, a legislação permite acordos diferentes entre as partes, desde que isso seja formalizado no contrato de compra e venda.

Neste artigo, o SP Imóvel conta para você de quem é a responsabilidade pelo pagamento, além de como o imposto é calculado, qual a alíquota aplicada em São Paulo e quais cuidados evitar para não ter problemas no registro do imóvel. Continue a leitura e confira!

O que é o ITBI?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pelos municípios sempre que ocorre a transferência onerosa de um imóvel, como em operações de compra e venda.

Sem o pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser registrado oficialmente em nome do novo proprietário no cartório de registro de imóveis.

Ou seja, mesmo após assinatura do contrato e pagamento do imóvel, a transferência da propriedade só é concluída após:

• Pagamento do ITBI;
• Lavratura da escritura (dependendo do valor do imóvel);
• Registro do imóvel.

Saiba mais: O que é ITBI em São Paulo e como funciona o imposto na compra de imóvel? 

Quem paga o ITBI em São Paulo?

Na prática, quem geralmente paga o ITBI é o comprador do imóvel. Isso ocorre porque o imposto está vinculado ao ato de aquisição da propriedade, beneficiando diretamente quem está recebendo o imóvel.

Em São Paulo, é isso que acontece na maioria das negociações imobiliárias e também é o padrão aplicado pelo mercado.

A lei obriga o comprador a pagar?

Mesmo sendo um padrão, a lei não obriga o comprador a pagar. O artigo 156 da Constituição Federal determina apenas que os municípios possuem competência para instituir o ITBI.

Trecho constitucional:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...)”

Como você vê, o texto constitucional não define especificamente quem deve arcar com o pagamento do imposto entre comprador e vendedor.

Por isso, na prática, prevalece o costume do mercado imobiliário: o comprador assume a despesa.

Comprador e vendedor podem negociar?

Sim. Essa responsabilidade pode ser negociada livremente entre as partes. É possível, por exemplo:

• O comprador pagar integralmente;
• Dividir o valor entre comprador e vendedor;
• O vendedor assumir o pagamento como parte da negociação.

O mais importante é que o acordo esteja formalizado no contrato de compra e venda para evitar conflitos futuros. Esse tipo de negociação costuma ocorrer principalmente em situações como:

• Imóveis de alto valor;
• Necessidade de acelerar a venda;
• Mercado imobiliário mais competitivo;
• Condições especiais entre as partes.

Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?

Na cidade de São Paulo, a alíquota padrão do ITBI é de 3%. O cálculo normalmente considera o valor da transação ou o valor venal de referência do imóvel, prevalecendo o maior valor.

Na prática, isso significa que mesmo que o imóvel seja vendido por um valor menor, a Prefeitura pode utilizar o valor venal de referência como base de cálculo.

Exemplo:

Imagine um imóvel vendido por R$ 700 mil. Com alíquota de 3%:

• ITBI aproximado: R$ 21 mil.

Além disso, o comprador ainda precisa considerar outros custos, como:

• Escritura;
• Registro em cartório;
• Taxas administrativas.

Acesse o nosso Blog e entenda o papel da matrícula do imóvel e do registro no processo de compra e venda.

Onde consultar e emitir o ITBI em São Paulo?

A Prefeitura de São Paulo disponibiliza consulta, simulação e emissão da guia do ITBI diretamente pelo portal oficial. Por meio da plataforma, é possível:

• Consultar valor venal de referência;
• Simular o imposto;
• Emitir a guia de pagamento;
• Verificar andamento do processo.

Acesse o portal oficial:  ITBI - Prefeitura de São Paulo

O valor do ITBI pode ser contestado?

Sim. Existem casos em que compradores questionam judicialmente o valor do ITBI, especificamente sobre o critério utilizado como base de cálculo do imposto. Isso acontece quando:

• O valor venal de referência fica acima do valor real de mercado;
• A Prefeitura utiliza critérios considerados excessivos;
• Há divergência entre avaliação fiscal e negociação efetiva.

Esse tema já gerou diversas discussões judiciais no Brasil, especialmente sobre a possibilidade de cobrança baseada em valores superiores ao efetivamente negociado.

O ITBI deve ser pago antes do registro?

O pagamento do ITBI é requisito para registrar o imóvel no cartório. Sem ele, a escritura pode não ser concluída e o registro da transferência não é efetivado. Com isso, o comprador ainda não se torna oficialmente proprietário perante terceiros.

Por isso, o imposto faz parte dos custos obrigatórios da compra imobiliária.

Não é lei, mas há um padrão no pagamento do ITBI

Em São Paulo, o comprador normalmente é quem paga o ITBI, já que o imposto está relacionado à transferência da propriedade para o novo dono do imóvel. No entanto, a legislação permite negociação entre as partes, desde que isso fique registrado contratualmente.

Além de compreender quem assume a despesa, é importante calcular corretamente o impacto financeiro do imposto, já que o ITBI representa um dos maiores custos adicionais na compra de um imóvel.

E, como você viu, a alíquota varia entre municípios. Então, se você está negociando um imóvel no litoral ou ABC, o cálculo pode ser diferente. 

Além do planejamento financeiro e da atenção ao contrato, contar com um corretor de imóveis ajuda você a evitar problemas durante a compra e venda de um imóvel.

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Perguntas Frequentes

O ITBI é cobrado em imóveis financiados?

Sim. Mesmo em imóveis financiados, o ITBI continua sendo obrigatório para transferência da propriedade.

Imóveis herdados também pagam ITBI?

Não. Em casos de herança, normalmente incide outro tributo, o ITCMD.

Saiba mais: ITCMD em São Paulo: como as novas regras afetam o mercado imobiliário? 

O ITBI pode ser parcelado em São Paulo?

Em regra, o ITBI na cidade de São Paulo não pode ser parcelado. O imposto deve ser pago em parcela única via Documento de Arrecadação do Município (Damsp) no prazo de 10 a 30 dias após o contrato, dependendo da modalidade da compra.