Você tem dúvida sobre quem deve pagar reformas em um imóvel alugado? Isso é bem comum e, na prática, depende de uma combinação entre o que está previsto em contrato e o que determina a legislação. Tanto o locador (proprietário) quanto o inquilino possuem obrigações específicas relacionadas à manutenção do imóvel ao longo de toda a locação.

A Lei do Inquilinato n.º 8.245/91 estabelece critérios objetivos para essa divisão, principalmente nos artigos 22 e 23. Entenda essa diferença e evite conflitos e custos indevidos. Continue a leitura e confira!

Reformas estruturais são responsabilidade do proprietário

De forma geral, tudo o que envolve a estrutura do imóvel e sua habitabilidade é obrigação do locador. Isso inclui problemas que comprometem o uso normal do imóvel, como:

• Encanamento hidráulico;
• Estrutura do telhado;
• Instalações elétricas (fiação e disjuntores);
• Problemas que afetem a segurança ou salubridade.

Essa obrigação está diretamente ligada ao artigo 22 da Lei do Inquilinato, que trata dos deveres do proprietário.

Lei n.º 8.245/91 Art. 22:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.

Na prática, isso significa que qualquer problema estrutural, mesmo que surja durante a locação, deve ser resolvido pelo proprietário, desde que não tenha sido causado pelo inquilino.

Saiba mais: Inquilino está destruindo o imóvel. O que fazer?

Manutenção básica é obrigação do inquilino

Por outro lado, o inquilino é responsável pela conservação do imóvel no dia a dia. Isso inclui desgastes naturais decorrentes do uso e pequenos reparos.

Entre os exemplos mais comuns:

• Troca de lâmpadas;
• Reparos em torneiras;
• Substituição de fechaduras;
• Danos causados pelo uso (riscos na parede, vidros quebrados, etc.).

Essa obrigação está prevista no artigo 23 da Lei do Inquilinato.

Lei n.º 8.245/91 Art. 23.

O locatário é obrigado a:

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Ou seja, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, considerando apenas o desgaste natural.

E quando o imóvel é entregue ao inquilino com defeitos?

O imóvel pode ser entregue com problemas, desde que isso esteja claramente descrito no contrato e na vistoria inicial.

Nesses casos, é comum que haja algum tipo de compensação, como:

• Desconto no valor do aluguel;
• Abatimento proporcional para execução da reforma;
• Acordo prévio para que o inquilino realize os reparos.

O ponto crítico aqui é a formalização: tudo deve estar registrado para evitar disputas no futuro.

Cláusulas contratuais podem ser anuladas

Nem tudo o que está no contrato é automaticamente válido. Se uma cláusula transferir obrigações legais do proprietário para o inquilino de forma indevida, ela pode ser considerada ilegal.

Artigo 45 da Lei do Inquilinato:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei.

Um exemplo clássico é quando o contrato afirma que o imóvel está em “perfeitas condições”, mas a vistoria comprova defeitos, como problemas na pintura. Esse tipo de inconsistência pode invalidar a cláusula.

Benfeitorias: quem paga e quando há reembolso?

Outro ponto relevante envolve as chamadas benfeitorias, que são melhorias realizadas no imóvel durante a locação.

Artigo 35 da Lei do Inquilinato:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Na teoria, o inquilino pode ter direito a ressarcimento por determinadas melhorias, especialmente quando são necessárias para a conservação do imóvel.

Apesar do que prevê a lei, a maioria dos contratos de locação inclui cláusulas de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias.

Isso significa que, ao assinar o contrato, o inquilino abre mão de ser reembolsado por reformas realizadas salvo negociação prévia com o proprietário.

Esse entendimento já está consolidado na jurisprudência brasileira, o que torna arriscado realizar qualquer reforma sem autorização formal.

Na prática:

• Reformas feitas por iniciativa própria dificilmente serão ressarcidas;
• A negociação prévia com o locador é essencial;
• Apenas situações muito específicas, como má-fé comprovada do proprietário, podem gerar exceções.

A responsabilidade de pagar a reforma depende do tipo de intervenção

A divisão de responsabilidades em um imóvel alugado segue uma lógica:

• Problemas estruturais e de habitabilidade: responsabilidade do proprietário;
• Manutenção cotidiana e danos por uso: responsabilidade do inquilino;
• Benfeitorias: dependem de autorização e previsão contratual.

O contrato de locação continua sendo o principal instrumento para definir esses limites, mas ele não pode contrariar a legislação.

Por isso, antes de investir qualquer custo com reforma, o ideal é verificar o contrato, consultar a vistoria e, se necessário, formalizar um acordo com o proprietário.

Se você tem dúvidas sobre locação de imóveis, confira os outros artigos nos portais do Grupo SP. E não deixe de acompanhar as novas publicações! Temos novidades por aqui toda semana.

FAQ - Perguntas comuns sobre quem deve pagar reforma n imóvel alugado

1. O inquilino pode se recusar a fazer um reparo estrutural?

Sim. Reparos estruturais são obrigação do proprietário, desde que não tenham sido causados pelo inquilino.

2. Pintura do imóvel é responsabilidade de quem?

Depende do estado inicial e do contrato. Se houver desgaste natural, pode ser do inquilino; se for defeito pré-existente, do proprietário.

3. O proprietário pode obrigar o inquilino a reformar o imóvel ao sair?

Apenas para devolver nas mesmas condições de uso, considerando o desgaste natural. Exigências além disso podem ser contestadas.