SFH e SFI: qual a diferença?

Atualmente existem dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil: SFH e SFI

O que é o SFH?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado para facilitar o acesso à casa própria.

Principais características:

• permite utilização do FGTS;

• taxas de juros geralmente menores;

• foco em imóveis residenciais;

• regras definidas pelo Conselho Monetário Nacional.

O que é o SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado para complementar o SFH e ampliar as opções de crédito.

Principais características:

• não permite utilização do FGTS;

• maior flexibilidade contratual;

• utilizado com frequência em imóveis de maior valor;

• menos restrições regulatórias.

 

 

 

Financiamento imobiliário pelo Minha Casa Minha Vida

O Minha Casa Minha Vida é o principal programa habitacional do Governo Federal destinado a famílias de baixa e média renda.

Dependendo da faixa de renda familiar, o comprador pode ter acesso a:

• taxas de juros reduzidas;

• subsídios governamentais;

• condições facilitadas de entrada;

• utilização do FGTS.

O programa possui regras específicas relacionadas à renda familiar, localização e valor do imóvel.

Saiba mais sobre o programa, as faixas de renda, os subsídios e as regras atualizadas do Minha Casa Minha Vida em nosso guia completo.

Quem pode financiar um imóvel?

De forma geral, podem solicitar financiamento imobiliário:

• brasileiros natos ou naturalizados;

• estrangeiros com residência permanente;

• maiores de 18 anos ou emancipados;

• pessoas com capacidade financeira comprovada;

• compradores sem restrições relevantes de crédito.

É possível financiar um imóvel com nome sujo?

Um comprador com um nome “sujo” normalmente não conseguirá financiar um imóvel.

Os bancos consultam órgãos de proteção ao crédito e analisam o histórico financeiro do comprador antes da aprovação.

Pendências financeiras costumam reduzir significativamente as chances de aprovação.

Quanto é possível financiar?

Os bancos normalmente permitem comprometer até 30% da renda bruta familiar com as parcelas do financiamento.

Em alguns casos específicos, esse percentual pode chegar a 35%.

Exemplo:

• renda familiar de R$ 10.000;

• parcela máxima entre R$ 3.000 e R$ 3.500.

O valor aprovado depende diretamente da renda familiar, comprometimento mensal e análise de crédito. Ou seja, vai depender de fatores como:

• renda familiar;

• entrada;

• prazo;

• idade dos compradores;

• score de crédito;

• política de crédito da instituição financeira.

 

Crédito: Freepik

 

Entrada, renda e parcelas

O que é a entrada?

A entrada corresponde à parcela do imóvel paga diretamente pelo comprador com recursos próprios.

Normalmente os bancos financiam entre 70% e 80% do valor do imóvel.

O que é o valor financiado?

É a diferença entre o valor do imóvel e a entrada paga pelo comprador.

O que é saldo devedor?

É o valor que ainda falta ser pago ao banco durante a vigência do contrato.

Quanto maior a entrada:

• menor o valor financiado;

• menor o saldo devedor;

• menor o custo total dos juros.

Quais bancos oferecem financiamento imobiliário?

As principais instituições financeiras que atuam no crédito imobiliário são:

Caixa Econômica Federal

A Caixa é a maior financiadora imobiliária do país e principal operadora do Minha Casa Minha Vida.

Banco do Brasil

O Banco do Brasil possui diferentes modalidades de financiamento e ampla rede de atendimento.

Itaú

O Itaú oferece contratação digital e condições diferenciadas para correntistas.

Bradesco

O Bradesco disponibiliza opções para imóveis novos, usados e construção.

Santander

O Santander possui linhas de crédito para diferentes perfis de compradores.

Inter

Já o Banco Inter é um banco digital com processo simplificado e contratação online.

 

Taxas de juros, CET e CESH

Ao comparar financiamentos imobiliários, muitas pessoas observam apenas a taxa de juros.

No entanto, o indicador mais importante é o CET (Custo Efetivo Total).

O CET reúne todos os custos da operação:

• juros;

• seguros;

• tarifas;

• custos administrativos.

Já o CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional) refere-se exclusivamente aos seguros obrigatórios do financiamento.

Por isso, dois financiamentos com juros semelhantes podem apresentar custos finais bastante diferentes.

Sistemas de amortização: SAC ou Price?

Uma das decisões mais importantes a tomar é escolher o sistema de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Price (Tabela Price). Cada uma dessas modalidades impacta diretamente no valor das parcelas, no custo total do financiamento e na sua saúde financeira ao longo dos anos.

A amortização corresponde à forma como o saldo devedor é reduzido ao longo do contrato.

Sistema SAC

Características:

• parcelas iniciais maiores;

• parcelas decrescentes ao longo do tempo;

• menor custo total de juros.

Tabela Price

Características:

• parcelas mais estáveis;

• maior concentração de juros no início do contrato;

• custo total geralmente mais elevado.

A escolha deve considerar o orçamento atual e o planejamento financeiro de longo prazo.

 

Como funciona a análise de crédito?

Antes da aprovação, os bancos realizam uma avaliação completa do comprador.

Os principais critérios analisados são:

• score de crédito;

• histórico financeiro;

• renda mensal;

• estabilidade profissional;

• comprometimento da renda;

• relacionamento bancário;

• existência de dívidas.

O objetivo é verificar se o comprador possui capacidade financeira para assumir a dívida durante todo o prazo do financiamento.

 

Principais erros que fazem o banco reprovar um financiamento

A reprovação nem sempre acontece por falta de renda.

Entre os motivos mais comuns estão:

Score de crédito baixo

Os bancos analisam score, histórico financeiro e capacidade de pagamento antes da aprovação. Histórico recente de atrasos pode impactar a aprovação.

Comprometimento excessivo da renda

Parcelas acima do limite aceito pela instituição financeira.

Nome negativado

Restrições em órgãos de proteção ao crédito.

Renda insuficiente

Incompatibilidade entre renda e valor solicitado.

Instabilidade profissional

Mudanças frequentes de emprego podem gerar insegurança para o banco.

Excesso de dívidas

Financiamentos e empréstimos já comprometendo boa parte da renda.

Problemas na documentação do imóvel

Irregularidades jurídicas ou documentais podem inviabilizar a operação.

 

Documentação necessária para o financiamento imobiliário

O processo de financiamento imobiliário é conhecido por sua burocracia, e a análise de papéis é uma das etapas mais importantes para garantir a segurança jurídica da compra. O banco exige documentos divididos em três frentes: do comprador, do vendedor e do próprio imóvel.

Documentação que o comprador precisa apresentar

• RG e CPF (ou CNH Válida);

• comprovante de estado civil; (certidão de nascimento ou casamento);

• comprovante de renda atualizados (holerites, extratos bancários ou declaração de IR);

• comprovante de residência.

Documentação necessária do vendedor

• documentos pessoais (RG e CPF dos proprietários e cônjugues);

• certidões negativas (de distribuições cíveis, criminais, trabalhistas e de protestos);

• outras documentações específicas exigidas pela instituição financeira.

Documentação do imóvel exigida no financiamento de imóvel

• matrícula atualizada do imóvel (como a certidão de ônus reais);

• IPTU (para verificar a metragem e se há débitos pendentes);

• certidões e documentos complementares de regularidade edlícia (como habite-se, se necessário).

 

Custos envolvidos no financiamento imobiliário

Além da entrada e das parcelas, existem outros custos obrigatórios.

ITBI

Imposto sobre a transmissão do imóvel.

Escritura

A escritura é necessária em determinadas operações.

Registro do imóvel

Formaliza a transferência da propriedade.

Avaliação do imóvel

Realizada pela instituição financeira.

Seguros obrigatórios

• MIP (Morte e Invalidez Permanente);

• DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

CET

Representa o custo total do financiamento.

O pós-crédito: como gerenciar seu financiamento imobiliário

Assinar o contrato com o banco é uma grande vitória, mas é apenas o começo de uma jornada que pode durar décadas. Saber gerenciar essa dívida e entender seus direitos e deveres faz toda a diferença para proteger o seu patrimônio.
 

Economizando e mudando as regras do jogo

Amortização: reduza o custo total da dívida economizando milheres de reais em juros. Entenda se é melhor amortizar o prazo ou o valor da parcela para economizar em juros ou se é melhor amortizar ou liquidar o financiamento imobiliário de vez.

Portabilidade: sabia que você não precisa ficar preso ao banco que escolheu no início? Descubra quando vale a pena trocar de banco com a portabilidade de financiamento.

 

Proteção contra imprevistos e oportunidades de negócios

A vida muda ao longo de 20 ou 30 anos, e o seu contrato de financiamento precisa acompanhar essas mudanças. Por isso, é fundamental estar preparado para cenários complexos.

Seguro Habitacional: uma das maiores proteções do comprador e de seus herdeiros é o seguro obrigatório. Saiba se o seguro quita o financiamento imobiliário em caso de morte ou invalidez.

Inadimplência: se orçamento apertar e as finanças saírem do controle as consequências e veja o que fazer quando não se consegue pagar o financiamento imobiliário para evitar a perda do bem.

Divórcio e sepração: questões familiares mudan a dinâmica do contrato. Entenda como dividir o imóvel financiado no divórcio, ou se houver filhos envolvidos, quem fica com o imóvel na separação.

 

O que acontece se eu não pagar o financiamento?

O atraso das parcelas pode gerar:

• juros;

• multas;

• negativação;

• cobrança judicial ou extrajudicial.

Em situações mais graves, o banco pode retomar o imóvel por meio da alienação fiduciária.

 

Como quitar um financiamento mais rápido?

Existem algumas estratégias que podem reduzir significativamente o custo da dívida.

As principais são:

• amortização extraordinária;

• utilização do FGTS;

• redução de prazo;

• liquidação antecipada.

Na maioria dos casos, reduzir o prazo gera maior economia de juros do que reduzir apenas o valor da parcela.

 

Portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário permite transferir a dívida para outro banco que ofereça condições mais vantajosas.

O objetivo é:

• reduzir juros;

• diminuir parcelas;

• economizar no custo total da operação.

Antes da transferência, é importante comparar o CET das duas propostas.

 

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é a principal garantia utilizada nos financiamentos imobiliários.

Enquanto a dívida não é quitada:

• o comprador possui a posse do imóvel;

• o banco mantém a propriedade fiduciária como garantia.

Após a quitação integral, a propriedade passa definitivamente para o comprador.

 

Posso vender um imóvel financiado?

Sim.

Mesmo com saldo devedor em aberto, é possível vender um imóvel financiado.

A negociação pode ocorrer por:

• quitação antecipada;

• transferência da dívida;

• novo financiamento pelo comprador.

 

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Sou casado(a), posso financiar um imóvel sozinho(a)?

Depende do regime de bens do casamento. Em regras gerais (como a Comunhão Parcial de Bens), a composição de renda e a assinatura do cônjuge costumam ser obrigatórias, mesmo que o financiamento saia no nome de apenas um. Entenda todas as exceções e regras em: Sou casado, posso financiar um imóvel sozinho?

 

É possóvel financiar dois imóveis ao mesmo tempo?

​Sim, por lei não há impedimento. No entanto, o banco fará uma análise de crédito muito mais rígida, pois a soma das parcelas dos dois imóveis não poderá comprometer mais do que 30% da sua renda mensal. Saiba como funciona esse processo: Pode financiar dois imóveis ao mesmo tempo?

O banco não aprovou o meu financiamento. Quando posso tentar de novo?

A reprovação geralmente acontece por restrições no CPF, score baixo ou comprometimento de renda. Após regularizar o motivo da negativa, você pode submeter uma nova proposta. Descubra o tempo de espera e o que fazer em: Reprovado na avaliação de crédito imobiliário: quando posso tentar novamente? ou veja o nosso guia geral de contingência: O banco não aprovou o meu financiamento imobiliário. O que fazer?

Posso vender um imóvel que ainda está financiado (com dívida ativa)?

Com certeza. Essa é uma operação muito comum no mercado imobiliário. O comprador do seu imóvel pode quitar o seu saldo devedor à vista ou fazer um novo financiamento no banco para liquidar a sua dívida atual. Entenda o passo a passo seguro para fazer isso: Pode vender um imóvel que está com financiamento ativo?

​Arrependimento: posso desistir de um financiamento imobiliário após assinar?

A desistência é um processo complexo que depende da fase em que o contrato está (se já foi registrado em cartório ou se houve liberação de valores). Em muitos casos, envolve a rescisão do contrato de compra e venda e multas. Saiba quais são os seus direitos: Posso desistir de um financiamento imobiliário?

 

Então, o que podemos dizer sobre o Financiamento Imobiliário?

O financiamento imobiliário é a principal alternativa para quem deseja comprar um imóvel sem precisar pagar todo o valor à vista.

Antes de contratar o crédito, compare bancos, avalie o CET, entenda os sistemas de amortização, organize a documentação e analise sua capacidade financeira.

Com planejamento adequado, o financiamento pode ser um importante instrumento para conquistar a casa própria e construir patrimônio de forma segura ao longo dos anos.